原标题：楼市长效机制建设着力点在盘活存量土地为适应环境有所不同城市的经济转型工程进度，必要调整工业用地并转住宅的供地政策，调整工业用地投入产出考核体系，划界强迫解散的红线，市一级政府完备对区一级、街道一级绩效考核等，都是盘活存量这一楼市供给外侧长效机制建设必需考虑到的内容。上周的政治局会议在分析研究2017年经济工作时明确提出，要减缓研究创建符合国情、适应环境市场规律的房地产稳定身体健康发展长效机制。显然，社会各界对创建房地产长效机制的呼声很反感。近期再度从市场需求末端砍掉流动性和购房市场需求来调控楼市，尽管短期效果显著，但这是只得降温。

稳中求进下降到治国理政的高度，意味著宏观政策将在平稳现有框架的前提下适调。因此，解决问题市场积弊及对经济金融的排挤还须要长效机制。房地产长效机制，2013年3月27日的国务院常务会议上就提到。

2015年4月30日的中央政治局会议明确提出要完备市场环境，盘活存量资产，创建房地产身体健康发展的长效机制。但对房地产长效机制的概念和内涵，业内似乎还无共识，甚至有人将调控长效机制等同于房地产的长效机制。

长效机制是维持市场长年身体健康平稳发展的一揽子平稳制度，楼市身体健康发展，可从寄居有所居于、供求平衡、市场秩序较好、与经济和金融的关系得宜等几个角度去取决于。由此，创建基本住房保障制度，保证艰难人群住房市场需求；完备土地供应制度，迎合市场需求向大城市集中于的城市化趋势，疏浚供地渠道；重构监管制度，比如区分提高型市场需求和投机市场需求的信贷征收制度，创建诚信体系来规范市场基础秩序；完备税收制度，比如前进房地产税制改革，减少地方楼市倚赖，减少持有人环节成本以调节市场需求；保证上述制度继续执行的不动产统一注册和数据基础等，都可以是长效机制的内容。

但是，每个方面何时发售、具体内容和继续执行路径等又有相当大不确定性。一方面，上述长效机制的内容，在前进过程中或面对重重阻力、或时机不成熟期、或互相抵挡；另一方面，尽管近期政治局会议淡化了GDP快速增长区间，明确要求三去一叛一调补的供给侧改革任务有实质性进展，并将明年订为改革深化年，稳中求进的总基调从经济领域提高到治国理政的高度，意味著在大位快速增长的前提下推进改革，鉴于货币稍严格和财政大力的调控人组已持续数年，不受通胀、本币升值、债务和楼市风险等多种因素受阻，明年货币严格和财政大力的政策空间很受限。甚至，有经济学家指出，若明年经济上行压力大，楼市调控能持续多久还是个问号。

因此，2017年长效机制建设不会坚决有所为和有所不为的灵活性姿态。经济快速增长和改革在现有政策框架下，按改革系统性和协同性前进的原则，盘活大城市存量土地，将出中期内长效机制建设的重点内容。笔者指出，盘活存量土地，既是楼市供给外侧领域亟需前进的改革，也是大位快速增长的抓手，更加与众不同政治局会议明确提出符合国情和适应环境市场规律的长效价值建设的原则。

目前，我国城市化转入下半场，即大城市化或都市圈化。适当的，大城市要减少住宅用地供应。只是，近年来京沪穗浅等超大城市住宅用地年度计划完成率仅有60%左右。

在房价急涨的今年1月至10月，京沪穗浅住宅用地仅有供应建筑面积1278万平方米，同比上升51%。以上海为事例，据《上海市城市总体规划（2016-2020）》，2016年至2020年，上海规划建设用地将负增长，规模从3226平方公里降到3185平方公里；2020年至2040年，规划建设用地将掌控在3200平方公里以内。

严控大城市追加用地，并非逆城市化，而是内生性快速增长战略下，倒逼城市加快盘活存量用地的结果。京沪穗浅第三产业和现代服务业增加值占到比早就多达60%，金融业、互联网、创新文化等已是主导产业，但仍保有了大量工业用地。2008年至2015年，我国逐步转入了后工业化时代，但追加工业和住宅用地占到比分别为33.8%和21.5%，而国外工业和住宅用地占到比分别为15%和30%，今天发达国家的首位城市工业和住宅用地占到比分别在6%和40%以上，而京沪穗浅存量工业用地占比在30%左右。

工业用地占到于多，容积率较低（上海10层以上工业建筑占到比仅30%），甚至批而并未辟，积存程度较低（上海工业规划区内工业用地积存率仅30%），在于城市各级政府（还包括街道）较低地价招商引资无序化、GDP政绩导向，尤其是用地主体（多为陈旧国企）不思转型，等候政府高价收储导致闲置等原因所致。因此，大城市不缺地，京沪穗浅中心区少见陈旧用地，关键是存量盘活艰难。之后供应新的地，城市功能和空间结构恐慌，生产性和生活性交通互相阻碍，公共设施压力等有增无减。

目前，盘活存量在地方政府和用地主体之间不存在白热化博弈论。车站在政府角度，当然期望借着新一轮国企改革的主导权，将土地交还来后招拍挂转让。

无论从追加发展空间，还是土地出让收益，这都是上上投。但车站在对方的角度，总想赶在政府使出前迎合区域规划，启动自我改造以挖出土地红利。近年来，利用创意创业东风，京沪浅等大城市掌控土地的企业争相正式成立地产子公司，向创新型产业用房、创新园区转型。

但考虑到存量以及开建部分，一窝蜂涌进也不会导致商业办公用地不足。盘活存量土地，若改向住宅，则规划和用途管制绵延在面前，如要突破，要么企业补缴巨额土地出让金，要么政府交还后新的招拍挂，这对很多企业来说不能忍受，欲导致缺地与闲置共存的局面；改向商业办公，成本较低、申请非常简单，但招商领域也已不足。

显然，挖出供地潜力，尤须超越政策和利益的排挤。因此，为适应环境有所不同城市的经济转型工程进度，必要调整工业用地并转住宅的供地政策，调整工业用地投入产出考核体系，划界强迫解散的红线，市一级政府完备对区一级、街道一级绩效考核等，都是盘活存量这一楼市供给外侧长效机制建设必需考虑到的内容。

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